Bagaimana pengaruh jumlah lantai pada biaya?

Biaya per m2 dikali koefisien lantai dari Tabel 4 Kepmen PUPR 1044/2018: 2 lantai 1,090; 3 lantai 1,120; 4 lantai 1,135; 5 lantai 1,162; 6 lantai 1,197; 7 lantai 1,236; 8 lantai 1,265.

Beranda / Estimasi Biaya Rumah

RAB per m2 — acuan resmi + pasar

Estimasi Biaya Bangun Rumah per m2

Q: Berapa biaya bangun rumah per m2 tahun 2026?

Acuan resmi Jawa Tengah (MAS PETRUK 2026): rumah negara tipe C/D/E Rp 4,44-5,21 juta per m2, tipe B Rp 5,21-6,16 juta, tipe A Rp 5,58-6,61 juta. DKI Jakarta: rumah tinggal 2 lantai model A Rp 10,01 juta per m2. Estimasi pasar umum: sederhana Rp 3-4,5 juta, menengah Rp 4,5-6,5 juta, mewah Rp 7-10 juta.

Q: Apa itu HSBGN dan SHST?

HSBGN (Harga Satuan Bangunan Gedung Negara) adalah biaya konstruksi fisik per m2. SHST (Standar Harga Satuan Tertinggi) adalah batas tertinggi biaya per m2 menurut Kepmen PUPR 943/2024. Keduanya belum termasuk tanah, perencanaan, pengawasan, dan perizinan.

Q: Apakah angka ini sudah termasuk tanah dan jasa?

Belum. Angka resmi hanya konstruksi fisik. Tanah, jasa perencanaan dan pengawasan, administrasi, PBG, dan interior dihitung terpisah.

Jawaban cepat: rumah 1 lantai 45 m2 tipe menengah di Kota Semarang butuh sekitar Rp 276 juta (45 x Rp 6,13 juta x 1,0). Pilih daerah, luas, lantai, dan tipe di bawah. Tarif resmi ikut HSBGN/SHST daerah, lantai ikut pengali Kepmen 1044/2018.

Wilayah

Luas bangunan (m2)

Jumlah lantai

Tipe bangunan

Estimasi biaya konstruksi fisik

Rp 0

—

Angka resmi = biaya konstruksi fisik per m2 saja. Belum termasuk harga tanah, jasa perencanaan dan pengawasan, administrasi, retribusi PBG/IMB, sambungan listrik dan air, serta interior. Untuk PBG, tarif ikut SHST + indeks daerah di Perda pajak-retribusi masing-masing. Tambahkan 10-15 persen cadangan tak terduga.

Rumus

Total = luas (m2) x tarif per m2 x pengali lantai

Contoh: rumah 45 m2 di Kota Semarang tipe menengah (rumah negara B Rp 6.130.000) 1 lantai: 45 x 6.130.000 x 1,0 = Rp 275.850.000. Naik ke 2 lantai: 45 x 6.130.000 x 1,09 = Rp 300.676.500. Rentang pasar menengah Rp 4,5-6,5 juta per m2 memberi Rp 202-292 juta untuk ukuran yang sama.

Dari mana angka per m2 berasal

Jawa Tengah (35 kab/kota). SHST 2026 dari MAS PETRUK Dinas PUBMCK Jateng. Tipe sederhana memakai kolom rumah negara C/D/E, menengah memakai tipe B, mewah memakai gedung tidak sederhana. Contoh: Kab. Tegal C/D/E Rp 4.440.000, Kab. Semarang tidak sederhana Rp 6.730.000.

DKI Jakarta. Portal Bangun Jakarta DCKTRP: gedung negara sederhana Rp 6.692.309, rumah tinggal 2 lantai model A Rp 10.006.051. Sederhana memakai angka gedung sederhana, menengah dan mewah memakai model A.

Kota Depok. Perwali 52/2024: rumah negara tipe A Rp 5.830.000 (dipakai untuk tipe menengah). Sederhana memakai angka pasar bawah yang wajar, mewah memakai rentang pasar atas.

Jawa Barat baru. Kab. Majalengka: sederhana Rp 4.550.000, tidak sederhana Rp 6.180.000 (Perbup 8/2024). Kab. Bogor: SHST sederhana Rp 7.270.000 (Perda 11/2023). Kota Bekasi: SHST sederhana Rp 4.940.000 (Perda 9/2025).

Banten. Kab. Tangerang: SHST sederhana Rp 7.754.400 (Perda 1/2024). Kota Tangerang: SHST sederhana Rp 5.790.000 (Perda 10/2023). Kota Serang: SHST gedung negara sederhana Rp 4.710.000 (Perda 1/2024).

Jawa Timur. Kota Surabaya: HSBGN/SHST Rp 6.250.000 (Perda 7/2023). Kab. Sidoarjo: SHST sederhana Rp 6.320.000 (Perda 1/2024). Kab. Sampang: SHST sederhana Rp 5.230.000 (Perda 3/2025). Kab. Gresik (wilayah Gresik Kota): gedung sederhana Rp 7.790.000-8.230.000, rumah negara Tipe B Rp 7.900.000-8.460.000, tidak sederhana Rp 8.080.000-8.600.000 (Perbup 16/2026).

DI Yogyakarta. Kota Yogyakarta: sederhana Rp 5.250.000, rumah negara Tipe B Rp 5.600.000, tidak sederhana Rp 6.530.000 (Kepwal 289/2025). Kab. Sleman: SHST Rp 5.425.775,03 (Perda 7/2023). Kab. Bantul: sederhana Rp 4.270.000, tidak sederhana Rp 5.840.000 (Perda 6/2023).

Jawa Barat baru. Kota Tasikmalaya: sederhana Rp 5.600.000, tidak sederhana Rp 6.480.000 (Perda 1/2024).

Estimasi pasar 5 kota tanpa SHST resmi (2024-2026). Kota Bandung: sederhana Rp 3,5-4,5 jt, menengah Rp 5-7 jt, mewah Rp 7,5-13 jt per m2 (IdeHunian 2026; Heris Rp 4,5-10 jt Jabodetabek). Kota Bogor: hemat Rp 4,5 jt, menengah Rp 5-7 jt, mewah Rp 7-10 jt (Heris; RuangAmanah Bogor Rp 2,8-4,2 jt). Kota Cimahi (proksi Bandung Raya): sederhana Rp 3-4,5 jt, menengah Rp 4,5-6,5 jt, mewah Rp 6,5-9 jt (Mitra10; Megabuild Rp 3-5/5+/10+ jt). Tangerang Selatan: hemat Rp 4,5 jt, menengah Rp 5-7 jt, mewah Rp 7-10 jt (Heris; AsiaArsitek Tangsel minimalis Rp 6-8 jt, tropis Rp 8-10 jt, klasik Rp 10-13 jt). Kota Malang (proksi Jatim): sederhana Rp 3-4 jt, menengah Rp 4,5-6 jt, mewah Rp 6,5-8 jt (Brighton/SREGEP; SemenMerahPutih sederhana Rp 4-5 jt, menengah Rp 6 jt). Kalkulator memakai titik tengah tiap rentang. Label opsi diawali "estimasi pasar", hasil berpanel kuning + badge, bukan tarif resmi.

Daerah lain. Memakai rentang pasar 2024-2026: sederhana Rp 3,75 juta, menengah Rp 5,5 juta, mewah Rp 8,5 juta per m2 (titik tengah rentang Mitra10, Heris, 99.co, Megabuild, Dekoruma). Cari Perwal SHST daerah Anda untuk angka resmi.

Luar Jawa resmi (5). Kota Padang: ged sederhana Rp 4,91 jt, Tipe A 6,07 jt, Tipe B 5,84 jt, C/D/E 4,33 jt, tidak sederhana 6,19 jt (Kepwako 668/2022). Kota Bandar Lampung: sederhana Rp 5,06 jt, Tipe B 5,78 jt, Tipe A 5,92 jt, tidak sederhana 5,84 jt (HSBGN Lampung 2025). Kota Samarinda: sederhana Rp 6,35 jt, Tipe A 7,5 jt, Tipe B 7,05 jt, C/D/E 5,66 jt, tidak sederhana 7,7 jt (Perwali 26/2025). Kota Pontianak (arsip 2017, verifikasi ke Perwali 95/2021): sederhana 4,62 jt, Tipe B 5,45 jt, Tipe A 5,71 jt, tidak sederhana 5,75 jt, C/D/E 4,15 jt. Kota Kendari: SHST sederhana 6,29 jt, tidak sederhana 8,35 jt (Perda 6/2023).

Luar Jawa pasar (15, titik tengah rentang IdeHunian/Mitra10/JISMA). Medan s 4,0/m 5,5/h 9,0 jt; Palembang 3,75/5,5/8,5; Pekanbaru 3,75/5,5/9,0; Banda Aceh 3,5/4,0/6,5; Balikpapan 4,0/5,5/9,0; Banjarmasin 3,75/5,5/8,5; Palangka Raya 3,5/5,0/8,0; Makassar 4,0/5,5/9,0; Manado 4,5/5,75/8,0; Palu 3,5/4,0/6,5; Denpasar 5,0/7,0/12,0; Mataram 3,5/4,0/6,5; Kupang 3,5/4,0/6,5; Ambon 4,0/5,5/9,0; Jayapura s 6,25 (studi JISMA 2024)/m 7,0/h 10,0 jt. PDF regulasi payung (Medan, Pekanbaru, Palembang, Makassar, Denpasar, Mataram, Kupang, Palangka Raya) ikut diunduh ke /regulasi/.

Pengali lantai. Tabel 4 Kepmen PUPR 1044/2018: 1 lantai 1,0; 2 lantai 1,090; 3 lantai 1,120; 4 lantai 1,135; 5 lantai 1,162; 6 lantai 1,197; 7 lantai 1,236; 8 lantai 1,265.

Unduh regulasi (PDF)

Permen PUPR 22/2018 (batang tubuh) Permen PUPR 22/2018 (lampiran) Tabel 4 Kepmen 1044/2018 (koefisien lantai) PP 16/2021 (Bangunan Gedung) Perwali Depok 111/2021 Perwali Depok 52/2024 Kepgub DKI HSBGN 2025 (scan) Buku Retribusi PBG (DJPK) Perbup Majalengka 8/2024 Perda Kab. Bogor 11/2023 Perda Kota Bekasi 9/2025 Perda Kab. Tangerang 1/2024 Perda Kota Tangerang 10/2023 Perda Kota Surabaya 7/2023 Perda Kab. Sidoarjo 1/2024 Perda Kab. Sampang 3/2025 Kepwal Yogyakarta 289/2025 Perda Tasikmalaya 1/2024 Perda Serang 1/2024 Perda Sleman 7/2023 Perda Bantul 6/2023 Perbup Gresik 16/2026 Kepwako Padang 668/2022 Perda Bandar Lampung 1/2024 Perda Medan 1/2024 Perda Pekanbaru 1/2024 Perda Palembang 4/2023 Perwali Samarinda 26/2025 Perwali Pontianak 53/2017 Perda Kendari 6/2023 Perda Makassar 1/2024 Perda Denpasar 5/2024 Perda Mataram 1/2024 Perda Kupang 1/2024 Perda Palangka Raya 1/2024

Pertanyaan umum (FAQ)

Berapa biaya bangun rumah per m2 tahun 2026?

Acuan resmi Jawa Tengah: tipe C/D/E Rp 4,44-5,21 juta, tipe B Rp 5,21-6,16 juta, tipe A Rp 5,58-6,61 juta per m2. DKI Jakarta rumah 2 lantai model A Rp 10,01 juta. Pasar umum: sederhana Rp 3-4,5 juta, menengah Rp 4,5-6,5 juta, mewah Rp 7-10 juta.

Apa itu HSBGN dan SHST?

HSBGN adalah biaya konstruksi fisik per m2. SHST adalah batas tertinggi biaya per m2 menurut Kepmen PUPR 943/2024. Keduanya belum termasuk tanah, perencanaan, pengawasan, dan perizinan.

Bagaimana pengaruh jumlah lantai?

Tarif per m2 dikali koefisien Tabel 4 Kepmen 1044/2018: 2 lantai 1,090; 3 lantai 1,120; 4 lantai 1,135; 5 lantai 1,162; 6 lantai 1,197; 7 lantai 1,236; 8 lantai 1,265.

Apakah sudah termasuk tanah dan jasa?

Belum. Tanah, jasa perencanaan dan pengawasan, administrasi, PBG, utilitas, dan interior dihitung terpisah. Tambahkan 10-15 persen cadangan.